年是“十三五”规划收官之年，也是充满不确定性的一年，疫情影响之下，全国商品房市场触底后持续反弹，交出了一份令人欣喜的答卷。“十四五”时期，发展依然是硬道理，经济向好背景下，三类需求支撑市场高位运行，改善性需求重要性与日俱增。年国内国际政治经济形势将发生重大变化，全国商品房市场规模在信贷的支撑下将依然高位运行，从中央到地方，“房住不炒”、“因城施策”仍是总体精神，“三道红线”以及“房地产贷款集中度”政策监管下，房地产企业如何在规模扩张与稳健发展中找到平衡？
建诚晟业在总结十三五特别是年房地产行业发展态势的基础上，对十四五及年趋势进行预判，厘清市场短期变化和中长期趋势，在企业策略选择上给予针对性建议，助力业务稳步开拓和高效运营。
从即日起，本号将以连载形式详细发布本次研究相关内容。以下为第六篇。
一、年不同城市表现更加分化，城市价值研判至关重要
东部地区规模继续引领全国市场，年表现相对较弱的中西部省份有望在年复苏。年东部地区销售额占比达到全国55%，其中广东2.万亿元，江苏1.9万亿元，浙江1.7万亿元，占全国销售额的比重达4%。作为我国经济发展的前沿阵地，东部地区省份特别是广东、江苏、浙江等地，经济实力强，活跃度高，对人口的吸引力强。未来一段时间内东部地区仍将发挥支撑我国经济发展压舱石的作用，在构建现代化经济体系和推进高质量方面发挥重要的示范引领作用，形成一系列创新驱动的新产业、新业态，新模式，这必将吸引人才持续涌入，由此带来巨大的住房需求。
近年来中西部部分省份如河南、安徽和四川承接了大量东部沿海的产业转移，为中西部城市带来更多人口回流，为市场带来新的置业需求，加之近年这些城市经济表现相对较好，人口吸引力有了很大程度的提升，房地产市场存在可发展空间。
热点城市吸引力依然巨大。一线城市稳中有涨，城市经济产业环境是二线城市“引人大战”制胜关键，三四线城市中投资前景较好的城市仍然集中在都市圈。年，虽然有疫情影响，但是北京、上海、深圳市场表现更佳，深圳二季度市场反弹明显，尤其是二手房，成交量迅速升至近几年高点，价格明显上涨；北京全年稳中有升，上海新房以超亿元的销售额遥遥领先。虽然深圳、上海先后出台新政，但其市场容量的增长空间及市场抗风险能力仍然是其他能级城市无法企及的，预计市场表现仍然会稳中有涨。
年，随着二线城市“人才争夺战”进入下半场，大部分城市人口增长速度相对放缓，市场容量扩张速度也所放缓。城市经济基础成为关键，而杭州、苏州等东部城市在产业发展上领先中西部城市，市场空间相对较大，而中部的郑州、武汉、西安、合肥，西部的成都、重庆等区域中心城市，经济表现好叠加人才新政利好，仍然存在一定的房地产市场机会。
受棚改缩量、需求透支的影响，大多数三四线城市销售将回归平淡，其中房地产市场前景较好的城市仍然集中在长三角和珠三角两大城市圈，这些三四线城市承接一线城市的外溢红利，经济，人口等各方面的指标表现出色，受到的辐射带动作用强，如南通，随着沪通大桥的开通，与上海的时间距离进一步被拉近，在核心城市上海的辐射利好下，南通的市场容量也进一步扩张；珠三角地区的东莞全年销售额在年增长超60%，短期走热导致政策调控压力加大，但中长期来看，区域一体化程度的上升将继续为城市发展带来动力。
由于经济发展基础以及区域联动效应所产生的影响，城市房地产市场价值打破了原有的城市等级。热点城市虽然市场空间巨大，但是从土地溢价情况来看，进入门槛高，面对的竞争更加激烈。
一二线核心城市土地市场竞争激烈，上海土地出让金额近亿元，超越杭州成为土地出让金额第一的城市，徐汇滨江单宗土地00亿元成交创历史新高。北京、深圳、广州、南京等城市也加大了土地供应力度。
图：主要热点城市土地成交楼面均价和溢价率
对于房地产企业来说，是在核心城市的红海中杀出一席之地，还是另辟蹊径寻找蓝海，不仅要立足企业自身的发展战略定位，还要综合分析区域竞争环境。无论是哪种选择，科学研判城市价值是至关重要的第一步。基于长期从事城市价值研究的丰富经验，建诚晟业在选择目标城市、制定目标城市拓展策略、项目价值研判等方面提供全方位的咨询服务，助力企业优化城市布局策略，实现城市深耕广拓和精准布局。
二、精准研判，科学评价，挖掘城市价值
房地产业因城而生，看清城市价值是企业优化城市布局、指导项目运营、降低投资风险的关键一步。随着城市间分化态势进一步加剧，准确认识不同城市的房地产市场价值，对企业来说至关重要。为支持企业加强对城市潜力和趋势预判，摆脱单纯的房地产开发投资角度，从更宏大、长短结合的视角看待城市价值，建诚晟业站在全国各城市风险与投资机会整体研判的基础上，结合企业战略目标、自身偏好、城市微观差异等因素，对指定区域或若干城市进行深入研究，发掘价值高、潜力大的机会城市，降低城市研判风险，助力企业优化丰富城市布局。
基于此，建诚晟业开展“中国城市房地产市场价值研究”，打破了城市原有的行政级别，对全国7个地级以上城市重新进行价值评价，部分城市由于受都市圈、周边核心城市影响，以及政策调整，其市场价值远高于其行政级别所彰显的吸引力；指标更创新，涉及三个层面近个指标，创新引入城市就业机会、就业人口占比以及人口低估指数等创新性指标；保证数据精准的前提下，对城市重新评价，重新评判城市发展能级，助力企业优化城市布局战略。这不仅是方法体系的创新，更是研究理念乃至价值观的升级。
建诚晟业创新性地建立中国城市房地产市场价值研究指标体系，包括城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展个一级指标、14个二级指标、个三级指标，综合评价各城市房地产市场价值。
表：中国城市房地产市场价值研究指标体系
中国城市房地产市场分化，不仅是规模的分化、价格趋势的分化，还有房地产市场发展阶段的分化，主导需求的分化，只有认真对待这些差异，才能更加深刻地理解中国区域房地产市场，准确把握房地产市场的区域轮动机会。
基于对房地产区域发展阶段和主导因素的理解，建诚晟业构建房地产市场价值评价模型，从城市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展等三个维度对城市房地产市场价值进行量化评价，基于评价结果，将中国7个地级以上行政区划分为六级。即考虑了城市的中长期价值，又充分考虑了市场短期波动，对开发企业安排投资和营销计划、金融机构进行项目风险评价有较强的指导意义。评价结果显示，中国房地产高能级城市共8个，构成了目前市场的绝对主流，对市场未来发展具有很强的前瞻性，将继续成为房地产企业及相关机构主要