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作者：猩猩
“刚需的好日子，在后头呢……”
继续来我们的大湾区系列。
之前我讲过广州、佛山、惠州。
尤其是广州，当时很多人还沉浸在高房价的海市蜃楼里，这下二手房指导价出台，大家没话说了吧！
降价那是早晚的事，只有有些人不肯承认，或者说是被市场教训怕了，不敢承认。
广州下一个会是谁呢？
东莞！
最近，有市民咨询东莞市住房和城乡建设局，东莞二手房指导价何时落地？
官方给出的答复是：近期！
所以大家等着吧，东莞楼市即将变天！
1
这个周末猩猩去了东莞一趟，真实感受到东莞市场的一片愁云惨雾。
最伤的就是临深板块，因为临深本来就是依靠深圳刚需去买的，限购后深圳刚需无法进场，市场成交嘎然而止。
松山湖的投资客基本绝迹，就连刚需也少见。
当地中介和我抱怨道，他们店快撑不住了。
南城CBD也遭遇同样惨状。
万科金域华府楼下的中介店员和我说，去年行情好的时候，他们店一个月最多可以成交10套房子，如今有两三套都已经求神拜佛了。
现在万科金域华府的挂牌价一路往下调。
这是在贝壳上挂牌的两套房子，目前双双降价，挂牌价万的直降45万，挂牌万的则降了50万。
中介说，这两套房子自从挂牌上去就无人问津，价格从6.5万一路跌至5万多。
但即便如此，前来咨询买房的人寥寥无几，因为房子始终没法买出去，业主现在急跺脚，不排除接下来还会继续降。
这样的例子在东莞并不是个例。
在和业内人士聊天时，大家明显感受到，投资客最近集体抛盘出货，都希望能够逃顶东莞。
比如新世纪豪园，因为很多公务员喜欢住这里，气候也好，被称为东莞龙脉。
最近也出现降价抛盘的情况。
一套平的大平层在年初的挂牌价是万，现在直降90万。
但很可惜结局依旧是无人问津。
新世纪豪园今年年初成交价一度涨到4万以上，市场投机风气盛行。
但现在，在链家上面的必看好房越来越多，这也意味着越来越多业主想要抛盘。
中介说，去年有不少深圳来的投资客过来做ABC单，而且是公司的名义。
他们一次性拿了很多房源，包括西平一些小区，新世纪豪园也在其中。
他们先和业主谈，给出一个满意的价格给业主，先以定金拿下，然后再重新包装装修，希望卖出更高的价格。
但是今年行情突然急转直下，投资公司的房子卖不出去，定金也付了，装修钱也花了，要是再没人接盘，就全砸手里了。
关键是这些投资客还有一些深圳房子也等着急用现金。
去年前年不少深圳投资客都是用经营贷把钱套出来的，今年到期了之后即便续贷，也只能按照指导价，同时还要偿还部分本金，这对于投资客来说简直就是釜底抽薪。
所以他们只能降价卖东莞的房子，赶紧出货，即便打骨折也不在话下，回流现金才是最要紧的事。
只是市场真的太冷淡，完全不买单。
2
中介直言，如果降价不够狠，想成交那是不可能的。
贝壳的挂牌数据就很明显，近一个月，总价下降超20万的房源明显增多，其中不乏下调百万的房源出现。
还有乐居整理的8月东莞个热门小区挂牌价数据，降价小区达个，约60%的小区，整体挂牌均价下调。
除此之外，东莞目前的新房市场也不好过，好多开发商都和我抱怨新房去化差，不好卖。
从数据上也能体现，今年以来，东莞新房去化和去年相比差太多了，蓄客周期拉长，多个项目蓄客量不足。
8月整体开盘销售率为39%，去化惨淡。
去年东莞开发商之所以如此拽，就是因为房子太少了，卖一套少一套。
但是今年新房库存不断上升，截至8月底，住宅库存套，去化周期大概8个月，其实也不算长。
但是和去年3个月的去化周期相比，今年库存的确越来越多了。
很明显，降价已经成为了东莞楼市的主基调。
3
回想起去年今日，那是东莞楼市最高光的时刻，买房还得靠抢、喝茶费司空见惯、二手房业主抱团涨价，地价节节攀升……
各种楼市骚操作层出不穷。
终于把东莞送上了全国涨幅第一的位置。
这里要提一嘴，因为东莞不在70城房价监测里面，所以东莞房价从年开始启动，偷偷闷声发大财。
一直到去年，炒房客越来越多，市场就飘了，还轮番上热搜。
这不典型的找嘛，终于住建部多次点名东莞，并把东莞纳入监测范围内。
至此，东莞在半年多时间，多次出台了6次调控政策：
从升级限购限售限贷限价，到加强金融、税收监管调节；
从严禁房企马甲拍地，到提升房企出资比例；
从严查房地产市场乱象，到谋划建立二手房指导价、摇号买房制度
……
轮番打压下，现在如今房价稳住了！
说起投资客，以前东莞限购松的时候，很多投资客直接就进场炒房，后来限购稍微严格，大家就开始养社保。
但是现在东莞的政策真的收得非常紧，如果你是同时买两地社保，东莞直接不承认，打消了投资客养名额的念头。
短期内东莞回调是没跑了，加上二手房指导价没有出台，刚需也不敢轻举妄动，都在观望，后续出台后，市场也需要半年时间消化。
所以这个时候大家要耐着性子，等待半年，到时候满市场皆是笋盘。
刚需的好日子，在后头呢！
东莞是我个人非常喜欢的一座城市，也是国内少有的从劳动密集型制造业成功转型为高端科技制造业的城市。
虽然短期东莞的调控不可避免，但长期我依旧看好东莞，尤其是三个地方，滨海新区、松山湖和南城东城板块。
