北京哪里有治疗白癜风的医院 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/jzpj/近日东莞市发布土地竞拍新政竞拍地块的网上报价达到上限后交易系统暂停接受新的报价转为通过网上最终一次性报价方式简称“终次报价”并以终次报价中最接近所有终次报价平均价的方式确定谁是最后的竞得者其所报价格就是该宗地的最终报价。
举个简单的例子假设竞拍地块的网上报价不超过10亿元当网上报价触及10亿元天花板时有5家开发商参与最终报价分别报10亿、13亿、14亿、15亿、16亿则平均值为13.6亿元报价14亿元的竞拍开发商最接近终次报价的平均价地块也由该开发商竞得。
触发东莞“土拍新政”的就是不久前发生的、非常轰动的“秒拍”事件。5月16日东莞沙田镇商服地块从开拍到“落槌”共计耗时29秒这是一项纪录。还有一项纪录是短短的10秒内竞得者居然连续出价18轮将最高限价、最高自持比例推至极限高位。
如此火爆的土拍场面影响了东莞年3月施行的、旨在控制“地价-房价”联动上涨的调控模式“限地价、竞配建人才房”、“限房价、竞地价”的效果。任性的开发商迅速将价格推至高限给市场传达的是“地价被低估”的失衡信号。
作为“新一线”城市东莞连续几年都排在人口净流入城市的TOP10里。另外根据《广东国土规划-年》无下辖县缓冲的东莞目前国土开发强度建成区面积/市辖面积已达到47.5%在国内仅低于深圳48.9%。再加上有大湾区规划利好广深科技走廊核心区的地位加持近年来凤凰涅槃、成功转型东莞备受各大开发商的青睐。
“限价+一次性最终报价”这是对经营性土地出让方式的重大调整。以出让底价加市场化溢价确定限价没有违背土地“招拍挂”的框架。重要的是它部分消除了过去单一价格考量下的弊端即利润和效率不兼容。
价高者得能够满足利润最大化的原则即国有土地的价值充分显现但帕累托效率可能是较低的。比如风险倾向高、杠杆高的开发商竞得地块短期内拉高房价上涨预期和所有开发商的冒险行为。后续可能会出现非理性的抢房、抢地以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向、资金链问题对微观的住房需求中观的行业稳定宏观的风险防范都不利。
一次性最终报价并以最接近平均价作为定价的依据首先可以淘汰风险倾向高、杠杆高的开发商其次它是“维克里拍卖理论”Vickeryauction由诺贝尔经济学奖获得者威廉·维克里提出“讲真话”的最优拍卖策略的体现。也就是说由于中标者对最终价格没有影响力所有投标人都会基于市场基本面显示其对地块的真实评价最后出来的房屋供给也是最佳的。
最后这也为商品房市场化定价、市场化调控奠定了基础。5月11日的苏州土拍新政已提出土地竞价超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式。同为“新一线”城市的东莞也提出类似的模式这可视为楼市长效机制的落地成果。由此可期待由二线热点城市包括“新一线”城市引发的“地市热”或将得到控制。
南方都市报
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